TYPE A525 sqft
1+1 房 · 1 卫
DUTAMAS · SEGAMBUT · FREEHOLD
靠近 Dutamas / Mont Kiara，
RM4xxk 可以买到什么？
Ophira 是 Jalan Segambut 的 Freehold Serviced Apartment，从 525 sqft 到 1,020 sqft，1+1 房一路到 4 房。真正值得看的，不只是 entry price，而是这个价钱换回来的 Layout、Kitchen、Smart Home 和 Facilities。
FREEHOLD525–1,020 SQFT1+1–4 BEDROOMS2 TOWERSEST. Q4 2031
价格为当前 indicative / working reference；实际以最新 Unit、楼层、Facing、Package 与 SPA 为准。
Artist’s ImpressionALAN FIRST TAKE
👀 我看完 Ophira，先讲结论。
Ophira 不是正 Mont Kiara。
但如果 Budget 大概 RM400k–RM700k，又想靠近 Dutamas / Mont Kiara 这个生活圈，这粒值得认真看。
⭐ 我自己会先看 722 sqft 2+1 房。
不是因为最大，而是目前看下来，它在空间、功能和价钱之间最 balance。
不是因为最大，而是目前看下来，它在空间、功能和价钱之间最 balance。
不过它不是没有 trade-off。
1,500+ units、DUKE、KTM 实际步行体验，还有部分 facing concern，都应该一起看。
1,500+ units、DUKE、KTM 实际步行体验，还有部分 facing concern，都应该一起看。
LOCATION REALITY
📍 写 Dutamas，可以。
但我们先看地图，不看名字。
地图可缩放查看周边；实际路线请使用右侧 Google Maps 导航。地图定位及出入口请以项目官方地址核对。
从你那里去 Ophira，要几远？
输入家、公司或常去地点。V1 会直接把路线交给 Google Maps；实时 distance / ETA API 留到有正式 API key 的 production integration。
地图看起来不远，不代表每天上下班都轻松。真正要看的是路线和时间，不只是公里。
🚆 KTM Segambut
Developer states ~450m
≠ 已确认舒服步行路线
Developer states ~450m
≠ 已确认舒服步行路线
🛍️ Publika
Developer states ~2.1km
Developer states ~2.1km
🏢 MITEC
~1.7km
~1.7km
🏙️ Mont Kiara
~4.0km
~4.0km
OFFICIAL FLOOR PLANS · FOUR LAYOUT FAMILIES
TYPE B722 sqft
2+1 房 · 2 卫 · Alan Pick
TYPE C840–902 sqft
3 房 · C 系列多款
TYPE D1,006–1,020 sqft
4 房 · D 系列多款
OFFICIAL FLOOR PLAN EXPLORER · 12 LAYOUTS
🏠 不只是 4 个面积。
12 张官方 Floor Plan，逐张看。
先按家庭人数筛选面积，再比较同面积不同 Type 的实际格局。点图片可放大查看。
CURRENTLY VIEWING
TYPE B 722 sqft
2+1 房 · 2 卫
Alan 买家提醒
Alan Pick：空间与预算平衡；但只有 1 个车位
官方 Sales Kit 平面图；面积、墙体、配置以正式文件为准。Dual-key 仅适用于指定 Type。
HERO PRODUCT
722
SQ FT · 2+1 · 2 BATH
⭐ 不算特别大。
重点是，没有很明显地浪费空间。
Kitchen → Dining → Living 连成一条实际生活动线。+1 可以是 WFH、Study、Baby Room 或 Storage；两间 Bathroom 对家庭生活的差别，通常住进去才最有感觉。
Alan：“如果第一次来看，我会先看 722 sqft。”
Trade-off：只有 1 个 Car Park。两辆车家庭，这一点先想清楚。
REAL SHOWROOM
🛋️ Floor Plan 看数字。
Showroom 看它到底像不像 722 sqft。
Showroom ID、loose furniture、部分 built-in / decorative treatment 只作空间参考；实际交付以 SPA、Developer Specification 与最终 Package 为准。
DELIVERY REALITY
✨ 漂亮的是 Showroom。
买回去的是什么，才重要。
SOURCE-SUPPORTED
🍳 Signature Kitchen
不是只有 Showroom 漂亮。Sales Kit 有列出厨房橱柜配置；最终送什么、尺寸与材质，记得对照 SPA 和正式 Specification。
SOURCE-SUPPORTED
🔥 Rubine Hood + Hob
资料列出 Rubine 抽油烟机与双炉头电陶炉。比如你天天煮饭，就要问清楚排烟方式、电源和实际交付型号。
SOURCE-SUPPORTED
🔐 Smart Home
Smart Hub、Digital Lock 等以正式配套清单为准。Smart Home 不代表整间屋自动变成 AI 豪宅，先看哪些设备真的包。
VERIFY BY TYPE / PACKAGE
🚪 Flexible Wall / Dual-Key
不是每一种户型都有！想分空间、做独立生活区，先对照你选的 Type 和最终图纸，不要听到项目有就当自己那间一定有。
RESORT LIFESTYLE · OFFICIAL VISUAL LIBRARY
🌿 Facilities 不应该只是数字。
先看你真正会用到什么。
官方效果图精选 13 张。点任何一张可以全屏放大、左右切换。效果图不代表实际交付完成照片。
1 / 13
ALAN LIFESTYLE CHECK
买 Facility，不是买一张宣传单。
Pool、Gym、儿童设施、球场、Sky Garden，先想清楚你每个星期真正会用哪几个。
比如一家有小朋友，Kids Pool 和 Games Room 的实际价值，可能比单纯数有多少项 Facility 更重要。
所有设施名称、开放安排及交付范围，以发展商最终批准文件为准。设施平面图也可放大：
PRICE POSITIONING
💰 看起来贵，
不代表一定要用“贵区 Budget”。
A · 525~RM370k
⭐ B · 722~RM470k
C · 3B2B~RM540k
D · 4B2B~RM698k
Current indicative non-Bumi after-rebate working reference only. Final price varies by Unit / Floor / Facing / Type / Package.
有瓦工具 · FINANCE ENGINE V2.2 · OPHIRA
先看月供，再看自己供得舒不舒服。
Ophira Indicative Price → 月供 → DSR → Joint Applicant / Lower Budget Scenario。
OPHIRA · INDICATIVE ONLY
以下为当前参考起价，非正式报价：A ~RM370k · B ~RM470k · C ~RM540k。D 尚无已验证报价；实际价格以 Unit / Floor / Facing / Package 为准。
Estimated Loan—
Estimated Monthly Instalment—
Selected ScenarioType A
🧠 懂自己｜有瓦 DSR
这是有瓦遮头给你做自我参考的 DSR Indicator，不是任何银行统一 approval guideline。不同银行、收入性质与 borrower profile 会有不同评估。
填 Income + Commitment 才开始看 DSR。
月供先算给你；收入资料由你自己决定要不要填。
<70% · Green相对健康。通常还有一点 buffer，可以继续看现金流和实际银行评估。
70–79.9% · Yellow开始吃力。不是不能买，但要小心其他支出，别把每个月压到太紧。
80–89.9% · Red压力偏高。优先看较低预算、延长年限或减少现有承诺，再做下一步。
≥90% · Deep Red非常吃力。先别硬冲，先重排预算 / commitment / joint scenario，会比较实际。
Practical next step：先把数字填完整，再看哪个 scenario 最舒服。
Joint scenario 还没计算。
填 joint applicant 数字后，这里只作为 scenario comparison。
较低预算 Scenario：从 Type B ~RM470k 改看 Type A ~RM370k，可自行切换比较。价格均为 indicative reference。
💬 把这个 Ophira 预算给 Alan 看 →Type A · From RM731k · 月供会自动带进去
Alan 多嘴一句： Calculator 是拿来先筛，不是拿来宣布“银行一定批”。你看得舒服，我们再用 actual unit + buyer profile 对一次。
Default：4% interest / 90% loan / 35 years。Estimated instalment 仅供预算参考；DSR 色带不是银行审批标准。Ophira 价格、配套、车位与供应以发展商最新正式资料为准。
COMPARE NEARBY
⚖️ Ophira 不是自己跟自己比。
OPHIRA
当前工作价让 722 sqft 进入约 RM470k 的讨论区间；重点是较容易进入 Dutamas–Mont Kiara catchment。
STELLARIS @ RIANA DUTAMAS
Direct benchmark。最终 public comparison 必须以同一时间点、同一价格定义重新核实，不强迫 Ophira 赢。
Alan：买屋不是要证明 Ophira 赢。是要找出哪一粒比较适合你。
WHAT I LIKE
👍 我喜欢什么
- Freehold
- 722 sqft 的 balance
- 当前 B / C price positioning
- Kitchen + Smart Home 配置
- Facilities ecosystem
- 靠近 Dutamas–Mont Kiara catchment
REALITY CHECK
👀 你要注意什么
- 总量约 1,546 units
- 实际地址是 Jalan Segambut
- DUKE adjacency
- 部分 facing / high-tension concern 待 stack verification
- KTM 450m ≠ 自动等于舒服步行
- 预计 Q4 2031 completion
- Madani integration 仍待完整确认
BUYER FIT
🎯 不是每个人都要买 Ophira。
比较值得认真看
Budget RM400k–RM700k；Dutamas / MK / Segambut / KL North catchment；Couple / First Home / Young Family；重视 Product 多过 prestige address；接受较高 unit count。
我反而建议你多比较
坚持 low density；一定要 exact Mont Kiara address；每天一定要舒服步行 MRT / KTM；对 highway proximity 很敏感；短期必须拿钥匙。
如果你最在意的是“别人听到我的地址够不够高级”，Ophira 可能本来就不是最适合你的那一粒。😂
NEXT STEP
💬 看完资料，
下一步才决定值不值得去。
先对 Budget、Type、Facing、Floor 和你正在比较的另一粒 Project。不急着 Booking。
FAQ / SOURCE NOTES
❓ 先把会问的讲清楚。
Ophira 是 Freehold 吗？
是。现有 Sales Kit 列为 Freehold。
是什么 development / land title？
现有 Sales Kit：Serviced Apartment；Commercial land title。
多少 units？
Source project info：Tower A 914 + Tower B 632 = 1,546 units。产品 mix 表另有未完全 reconciliation 的差异，因此 Madani integration 仍需进一步确认。
KTM Segambut 真的 walking distance？
Developer material states ~450m；本页不会把这个数字直接翻译成“舒服步行”。实际 pedestrian route 要另外看。
MRT3 呢？
这里不写 “MRT3 next door / walking distance”。必须等 exact station relationship 核实后才加强文案。
Maintenance / Sinking Fund？
PENDING CONFIRMATION。
Fully Furnished 包什么？
PENDING exact list / final package confirmation。
RM500 Booking refundable 吗？
Booking amount source-supported；refundability PENDING confirmation。