不是“楼市旺”或“楼市死”这么简单，市场正在分化。
NAPIC Q1 2026 数据显示，Malaysia House Price Index 同比升 1.7%，全国平均住宅价格约 RM507,533；同一季度新住宅 launch 9,112 units，sales performance 只有 11.5%，completed residential overhang 约 32,801 units、RM16.37b。屋价上涨，不代表每个 project 都好卖。
发生什么事？
现在讲 Malaysia property market，很容易听到两个完全相反的版本：
“屋价还在涨，market 很旺。”
“这么多 unsold，market 已经不行了。”
NAPIC 截至 2026年9月1日最新完整 Q1 2026 publication，刚好告诉我们：两句都太简单。
Q1 2026 Malaysian House Price Index 是 235.2 points，同比 +1.7%，全国平均住宅价格约 RM507,533。可是同一个季度，新住宅 launch 有 9,112 units，sales performance 只有 11.5%。
官方资料到底讲了什么？
供给端也值得看：Q1 2026 completed residential overhang 上升至约 32,801 units，价值 RM16.37 billion。
不同住宅类型的价格走势也不是一起跑：Research Pack 根据 NAPIC 数据整理，terrace 与 semi-D 同比约 +2.2%，high-rise +1.3%，detached 则 -0.7%。
所以全国平均数只能告诉你大方向，不能直接拿来代表某个 KL / Selangor area，更不能代表你正在看的那个 project。
这跟买房的人有什么关系？
Buyer 真正应该问的不是一句“现在 market 旺不旺？”，而是：我看的 area 有没有真实需求？产品对不对？总价 quantum 对不对？location、connectivity、layout 合不合理？同区未来还有多少 supply？
还有一个很重要的边界：11.5% 是相应统计时点的新 launch sales performance，不等于 88.5% 的单位永远卖不掉，更不能直接当成每个项目最终生命周期的 sales rate。
🗣️ 有瓦讲人话
现在 Malaysia 楼市有点像这样：
官方讲屋价还在涨；另一边，新 launch 第一季 sales performance 才 11.5%，completed unsold 又超过 32,000 units。
所以不是没有 buyer。更像是——buyer 开始选到很够力。 便宜不代表自动有人买，贵也不代表一定没人买；产品、地点和价格有没有对到那群 buyer，越来越重要。
Alan 怎么看？
我卖 New Project 十多年，最怕听到一句：“我们这个便宜，所以一定有人买。”
顾客不是 calculator 罢了。他还要上班、生活、送孩子、塞车，也会想以后转手有没有人接。一个项目卖得好不好，很多时候不是单看 RM/psf 或总价，而是整套生活和购买逻辑有没有对上。
所以看到全国平均屋价 RM507k，也不要拿来直接判断你看的 KL、Selangor 或某个 project “一定贵 / 一定便宜”。要回到 area 和产品本身。
资料来源
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这篇有帮到你吗？
觉得有用就点一下。身边刚好有人在烦买房，也可以顺手丢给他。🤣
看完还是不确定？把你的情况丢给 Alan。
不用写长篇作文。告诉我你在看什么、预算大概多少、卡在哪里，我从你的问题开始讲。
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