买New Project最怕烂尾！政府免Stamp Duty，买家就有救了吗？

01｜Budget 2027究竟宣布了什么？

2026年10月9日公布的Budget 2027提出，为支持政府在2030年前解决烂尾住宅项目的目标，对符合条件的救援交易给予全额印花税豁免。

涉及的主要文件包括贷款协议，以及产权转让文件（Instrument of Transfer）。

适用对象包括符合条件的救援承包商或发展商，以及原有购屋者。

根据财政部税务资料，原买家的有关豁免可涉及救援所需额外融资的贷款协议，以及住宅产权转让文件。

不过，这项安排并不是所有New Project买家都能享有的普通买屋优惠。

它针对的是符合规定的烂尾住宅项目救援交易，并涉及KPKT认证及正式税务执行条件。

另外，类似救援税务措施过去已经存在，所以这次不能说成政府第一次推出。

02｜迟交屋、问题项目、烂尾楼，有什么不同？

这是买家最应该学会分辨的地方。

马来西亚KPKT对私人住宅项目有不同的监测及分类。

Projek Lewat｜延误项目

工程进度落后于原定安排，但不能单凭进度落后，就断定项目已经无法完成。

Projek Sakit｜问题项目

根据KPKT公布的定义，工程进度比应有进度落后超过30%，或者已超过SPA规定的期限，可能被归入这个类别。

Projek Terbengkalai｜废弃／烂尾项目

KPKT有更具体的判断标准，包括项目长期没有明显施工活动、发展商的特定财务或法律状况，以及主管机关的正式确认。

例如，工程现场连续六个月没有明显施工活动，是官方列出的相关判断条件之一，但不能忽略其他法律及行政要求。

所以：

迟交屋 ≠ 一定是Projek Sakit。

Projek Sakit ≠ 自动成为正式Projek Terbengkalai。

不要只因为工地两个月没什么动静，就直接在社交媒体宣布某个项目已经烂尾。

03｜比如买RM500k New Project，工程停了，买家会遇到什么？

假设你买了一间RM500,000的New Project Condo。

银行批准90% Housing Loan，也就是RM450,000。

因为房子还在兴建，银行通常不是一次过放完RM450,000，而是根据融资协议及核实的工程进度分阶段放款。

假设银行已经放了RM180,000。

这时候，工程突然长期停顿。

你可能还没开始偿还整笔贷款的完整月供，但已经需要根据银行融资协议支付已放款部分的相关利息或融资费用。

如果你现在还租着屋住，就可能同时面对租金和贷款费用。

这就是很多烂尾楼买家最痛苦的地方。

屋还没有拿到，钱却已经开始出去。

但这里要注意，每个人的贷款结构、已放款金额及还款责任不同。

不能说所有New Project买家在工程停顿后，都一定只需付利息，也不能说所有人已经开始支付完整月供。

一切必须以银行融资文件为准。

04｜工程停了，银行Loan可以不用还吗？

不能这样假设。

房屋买卖协议（SPA）与银行贷款协议，是不同的法律关系。

即使发展商工程出现问题，买家的银行融资责任也不会因此自动消失。

比如你已经有RM180,000的银行放款。

即使工程暂停，银行已经放出的融资并不会因为工地停工就自动变成零。

不过，KPKT官方资料说明，正式烂尾项目买家可以申请烂尾项目确认信，用于向融资机构寻求考虑减低利息或重组贷款安排。

注意两个字：

申请考虑。

不是拿到确认信，银行就一定帮你暂停付款。

所以如果遇到这种情况，应该尽快联系贷款银行，书面了解现有融资责任、未来放款安排，以及是否存在可申请的调整方案。

千万不要自行停止还款，以为发展商出问题就不用理银行。

05｜Stamp Duty全免，究竟帮到什么？

假设一项住宅项目已经正式列为烂尾，并且找到符合条件的救援发展商接手。

在救援过程中，可能涉及额外融资、有关土地或住宅的转让文件，以及其他需要依法处理的交易安排。

如果符合2027预算案建议的豁免条件，指定贷款协议及转让文件的印花税就有机会获得全额豁免。

这可以减轻符合条件的救援交易成本。

但Stamp Duty只是交易成本的一部分。

它不等于政府承担全部工程费用。

也不代表买家过去已经支付的贷款利息会自动退回。

更不能保证每一个烂尾项目都能找到救援发展商。

这项措施是帮助救援过程降低部分税务负担，不是保证每个买家都能马上拿钥匙。

06｜买家怀疑自己的项目有问题，第一步做什么？

我建议先做三件事。

第一，查官方项目状态。

到KPKT的TEDUH平台，或相关房屋部门官方网页，检查项目及发展商资料。

如果是Selangor项目，也可以查看LPHS提供的相关问题及废弃项目资料入口。

第二，把重要文件整理好。

例如：

SPA及补充协议。

银行Letter of Offer和Loan Agreement。

银行已放款记录。

发展商发出的工程进度及交屋通知。

付款收据。

与发展商、银行或相关部门的书面往来。

如果以后需要正式投诉、申请协助或寻求法律意见，这些文件会很重要。

第三，向有关单位取得书面回复。

不要只靠销售人员口头说「很快复工」。

应该向发展商、贷款银行及适当的主管部门核实具体情况。

如果项目涉及正式烂尾认证或救援安排，更应该要求确认当前程序和适用资格。

07｜什么是烂尾项目确认信？

KPKT的Jabatan Perumahan Negara设有烂尾项目相关查询及申请程序。

如果项目已经列入KPKT的正式烂尾项目名单，符合条件的买家可以按官方程序申请Surat Pengesahan Projek Terbengkalai。

这封确认信可以帮助买家向有关机构申请考虑特定安排，例如贷款利息调整或重组。

官方资料也提到，部分情况下可能涉及KWSP或LPPSA的特定处理途径。

但这些安排都有各自条件，不能说拿到确认信就自动获得所有援助。

如果项目还没有被正式列为烂尾，应先向KPKT有关项目监测部门核实状态，而不是直接假设自己已经符合烂尾救援资格。

08｜发展商迟交屋，买家可以Claim LAD吗？

很多买家听过LAD，也就是Late Delivery相关赔偿。

对于受适用住宅发展法律及SPA保障的项目，如果发展商超过合同规定的交屋期限，买家可能有权根据适用条款要求迟交屋赔偿。

不过，具体何时可以提出、如何计算、是否已有交屋，以及发展商是否进入清盘或救援程序，都可能影响处理方式。

KPKT的Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah（TTPR）可以处理符合其法定权限的住宅买家索偿，包括部分迟交屋赔偿争议。

但不是所有烂尾项目争议，都能直接通过Tribunal解决。

尤其涉及发展商清盘、合同终止、复杂融资或高额索偿时，可能需要其他法律程序。

所以不要以为发展商停工，就一定可以马上拿到LAD赔偿。

09｜买New Project之前，怎样降低风险？

没有任何方法可以保证一个项目100%不会出问题。

但买家至少可以做几项基本检查。

看发展商资料。

确认发展商身份、项目牌照及广告销售许可等适用资料。

看项目真实进度。

不要只看Show Unit、模型和宣传影片。

留意项目实际施工进度及官方披露的资料。

看SPA及付款安排。

了解交屋期限、Progressive Payment，以及银行在不同阶段的放款安排。

看自己能不能承担风险。

如果未来一段时间仍然需要租屋，应该把租金、贷款费用及生活开销一起考虑。

因为买New Project，买的不只是未来的一间屋。

也包括从签SPA到真正拿钥匙之间的等待时间和财务责任。