建屋成本涨 13%，是不是接下来 New Project 一定会涨价？

如果有人把这条新闻直接翻译成：“建屋成本涨13%，所以接下来 New Project 一定涨13%。”

不对。

房地产没有这样按 Calculator 的。😂

🏗️ 先讲清楚：13%不是每一栋 Condo 的统一涨幅

REHDA 讲的是 survey / industry briefing 的 average construction-cost signal。

不是政府宣布：“从今天开始，全 Malaysia 建 Condo 统一贵13%。”

更加不是一间 RM700k 的 New Project，700k × 13% = RM791k，然后 Salesman 拿 Calculator 给你看：“Alan，你看，数学不会骗人。” 😂

不同 development 的 site condition、earthwork、road、drainage、infrastructure requirement、building design、contract timing，本来就不同。

同一轮 briefing 提到，earthworks / infrastructure works 的涨幅约 20–30%；部分 normal building works 的影响则低至约 3–5%。所以13%是一个 average signal，不是每一种 work 的统一答案。

🚜 为什么有些 Infrastructure Work 会痛很多？

REHDA briefing 提到，earthworks 和 infrastructure cost 的压力更明显，其中包括与 diesel-related products 如 bitumen 有关的成本影响；涉及 road 等 infrastructure 的 project 会更直接感受到这些变化。

这也是为什么两块地，同样起500间住宅，development equation 可以完全不同。

一块平地，existing infrastructure 已经比较完整。另一块需要大量 earthwork、road、drainage、retaining structure。

你不能因为最终都是“500 units”，就假设成本结构一样。

💰 成本进来以后，第一个出口不一定是 Buyer

这个才是整件事最值得 Buyer 懂的地方。

Developer 的 Cost ↑ 以后，并不是只有一个按钮：SELLING PRICE ↑。

它可以先落去很多地方。

💵 有一部分，可能先由 Developer Margin 吸收

举一个纯粹帮助理解的例子。

当然，真实 development finance 不会这么简单。这个例子只是告诉你：成本上涨，不代表每一块钱都一定完整交给 Buyer。

🤝 Contract / Procurement 也可以重新算

成本环境改变，Developer 和 Contractor、supplier、procurement arrangement 也可能重新调整。

尤其这里有一个很容易被忽略的分别：已经在进行的 Contract，跟未来才 award 的 Contract，不一定面对同一张成本单。

讲人话：已经煮到一半的菜，跟明天才去巴刹买材料，不是完全同一张单。😂

所以你看到新闻说 construction cost 上升，也不能马上拿那个 percentage 去套今天每一个正在建的 Project。

📐 Spec / Design 也可能重新找效率

Developer 也可能 review specification、design、construction method，看看有没有更有效率的做法。

这里 Buyer 又不要一听到“Design optimisation”就马上翻译成：“偷工减料！” 😂

也不是这样。

真正应该看的是：最后 committed 给 Buyer 的东西是什么。

Layout 有没有变？Material specification 怎样？Facilities 有没有调整？SPA / approved plan / official sales material 最后承诺什么？不要自己猜。看最后 Product。

🗓️ Project 也可以迟一点才 Launch

这个我觉得很多 Buyer 更少想到。

如果 cost、financing、market demand、tender price 全部变了，一个 planned project 不一定非要硬硬照原本时间推出。

它可以重新算、重新 tender、重新安排 phase，甚至 delay launch。

所以 construction cost 上升，有时影响的不只是“卖多少钱”。它也可能影响：什么时候有新的 Supply 出来。

这个对未来两三年的 New Project market，其实很值得观察。

🏠 那 Selling Price 会不会涨？

当然可能。

这个不能为了反驳 Salesman，又反过来讲成：“Cost 涨完全不会影响售价。” 那也是错。😂

Cost 本来就是 development pricing / viability equation 的重要 input。

如果 Developer 在 Margin、Contract、Procurement、Design、Timing 等地方都吸收不到足够压力，Selling Price 自然可能需要调整。

但是还有最后一道 Gate：Market Acceptance。

Developer 想卖 RM700k，不代表 Buyer 一定愿意给 RM700k。

如果隔壁 comparable RM620k，Buyer affordability 又只到 RM650k，你说：“可是我的 Construction Cost 很贵啊。”

Buyer 可能只会回答：“哦……所以呢？” 😂

市场不会因为你的成本很辛苦，就自动接受任何售价。

📊 同一个市场，可以同时出现 Cost ↑ 和 Unsold Stock

同一轮 REHDA survey 也显示，81% respondents reported higher cost of doing business；同时 59% respondents reported completed unsold residential units。

这两个数字放在一起就很有意思。

Developer 面对 Cost pressure。Buyer 面对 Affordability / financing / price acceptance。两边都是真问题。

所以 Developer 不是想加多少就加多少。Buyer 也不能假设：“反正卖不掉，Developer 一定会越来越便宜。”

最后还是 Market 在中间拉扯。

🤔 Buyer 看到这条新闻，应该怎样用？

我不会拿13%来催自己 Booking。

我会拿它来问更好的问题。

这些问题，比一句“以后一定涨”有用很多。

🧠 有瓦遮头怎么看？

我不会讲：“现在什么都涨，所以屋一定涨。” 这个逻辑太直。

我比较在意的是：未来 Project 的 viability equation，变难算了。

Construction cost 是其中一个 input。还有 land cost、financing、product、density、competition、buyer affordability、existing inventory、launch timing……全部一起决定 Developer 最后能不能做、什么时候做，以及市场愿不愿意接那个 Price。

所以13%这条新闻值得看。

但它不是一张：“今天不买，明天一定贵13%”的 Coupon。😂

Alan 多嘴一句 🗣️

下次 Salesman 跟你讲：“Alan，construction cost 都涨13%了，这个价以后没有了。”

不用跟他吵。你问两句：

如果答案突然变成：“哎呀，总之现在全部东西都起啦……” 😂

那你就知道：刚才讲的是 Urgency。不是 Data。