90% Housing Loan，
到底是什么意思？
很多人看到“90% Loan”，脑里面马上翻译成：我只要准备 10% 就可以了。 先不要跳这么快。90% 讲的是 financing proportion，不是整场买房所有费用的 90%。
30 秒先讲懂
如果用 RM500,000 房价做一个纯教学例子，90% financing 就是 RM450,000；剩下 RM50,000 是房价里面没有由这笔 financing 覆盖的部分。可是实际 approved amount / margin 仍然要看银行审批，而且买房还有其他 transaction、loan 和 post-key cash needs。
先分清楚：90% 是“房价比例”，不是“所有东西都包 90%”。
比如你买 RM100 的东西，信用卡帮你 cover RM90。 不代表停车费、delivery fee、安装费突然也全部自动 cover 90%。😂
Housing loan margin 也是这个逻辑：先搞懂它到底在 cover 哪一块，才不会把“90% Loan”听成“我只需要准备 10% 的全部费用”。
为什么我不能一开始就跟你保证“一定 90%”？
因为 financing approval 不是单靠房价决定。银行会做 affordability / credit assessment，并考虑申请人的收入、现有债务 obligations、资料与适用的 lending policy。不同申请人，即使看同一间屋，最终 financing outcome 也可能不同。
同一间餐厅，两个人都点 RM50 的餐，不代表两个人钱包里面的钱一样多嘛。 😏
房子一样，只代表你们看的是同一个 property；申请人的 financial profile 还是各自一份。所以 Agent 可以帮你做 scenario，但不能把 scenario 讲成 bank approval letter。
90% Loan ≠ RM50k 就够买 RM500k 的屋。
RM50,000 在这个例子里只是 10% 的 price difference。实际买房现金规划还要看 applicable legal fees、stamp duties、loan documentation costs、valuation / disbursement（如适用）、developer package，以及拿钥匙后的实际现金需要。
⚠️ 最多人搞错
“Project 写 90% Loan + Free Legal，所以我拿 RM50k 来就 settle。”
不要这样加减。Financing margin 是一件事；developer 当期 package absorb 哪些费用是另一件事。后者必须看那个 project 当时的正式 package / T&C，不能拿别的 project 套过来。
比如酒店写“Breakfast Included”，你不会自动当 minibar、airport transfer、late checkout 全部 included 吧？😂
New Project package 也是一样。看到 FREE 很开心可以，但下一句一定要问：“Free 哪一个？”
那我要怎样知道自己的 Budget 比较实际？
不要从“我想买 RM500k”开始硬塞。比较实用的顺序，是先看自己 comfortable monthly instalment，再看 affordability、现有 commitments 和现金储备，最后才倒推适合看的 property price range。
🧮 把 90% 变成你自己的数字。
先算 Mortgage monthly instalment，再用 Affordability 和有瓦 DSR 看 budget pressure。这样你看到 RM450k financing，不只是一个漂亮的大数字，而是知道它每个月会变成什么。
📚 资料与更新时间
本篇依据 Bank Negara Malaysia 关于 responsible financing / affordability assessment 的公开资料，以及 Malaysia housing financing 的通用 financing-margin 概念整理。实际 financing margin、approved amount、income recognition、commitment treatment 与 lending criteria，以相关金融机构对个别申请的正式评估为准。
最后更新：2026年9月2日。
你看到的 Project 写 90% Loan？
把房价和你目前的 budget scenario 发给 Alan。我们先把 price、estimated instalment 和现金需要分开看，不要全部塞进一个“90%”里面。
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