Alan 30 秒先讲结论
Khazanah Research Institute最新研究发现，2024年KL新推出的住宅单位中，有56%售价在RM400,000或以下。
听起来是不是很不错？
但买家要注意，这个数字不代表KL所有房子都卖RM400k以下，也不代表收入普通的家庭一定能够负担。
因为房价、家庭收入、银行贷款和每月生活开销，是不同的东西。
本文依据原始 Radar 研究资料整理；政策建议、研究统计与正式生效制度必须分开理解。
KRI研究发现什么？
根据KRI对2024年数据的分析：
45%的KL新推出住宅，售价低于RM300,000。
11%的单位，售价介于RM300,001至RM400,000。
合计56%的新供应，售价不超过RM400,000。
KRI认为KL的整体新供应分布与家庭收入分布相对匹配。
不过，这只是市场层面的统计，不代表每个买家都能够找到符合自己需要的单位。
RM400k的屋，真的便宜吗？
假设一间屋售价RM400,000。
如果借90%贷款，贷款额就是RM360,000。
以35年、4%年利率计算，每月供款大约RM1,594。
首期就要准备RM40,000，还没有计算其他购屋费用。
所以有些人虽然能够承担月供，却未必已经存够首期。
也有人有首期，但因为车贷、个人贷款及家庭开销，银行未必批准理想贷款额。
为什么银行肯借，也未必代表供得舒服？
银行审批会考虑收入、债务和信用记录。
但买家自己还要考虑生活。
例如每月供屋之后，还有没有足够的钱应付父母、孩子、交通、保险及紧急储蓄？
这就是贷款资格与实际生活负担之间的分别。
全国情况又怎样？
KRI指出，全国家庭月收入低于RM6,000的群体，占约41.3%。
但只有约9%的新推出住宅，处于该群体按研究基准估算可负担的范围。
因此，不能用KL的56%去概括全马房地产市场。
🧠 有瓦遮头怎么看？
我觉得买家不应该只问：
「现在还有没有RM400k以下的新盘？」
更加应该问：
「这个价格、地点、面积和每月供款，适不适合我的家庭？」
市场上有便宜单位，不代表它一定符合你的生活需要。
Alan 多嘴一句 🗣️
兄弟，RM400k的屋，对月入RM15k的家庭，跟月入RM5k的家庭，根本是两回事。
所以不要看到广告写Affordable，就直接以为自己供得起。
买屋不是看别人觉得便宜不便宜，是看你自己供得舒不舒服。
资料来源与核实说明
原始资料截至2026年10月29日。新闻报道、研究统计及行业建议不等于法律或行政批准；买卖与融资条件以正式文件为准。