Woiii兄弟！马来西亚有23,375间已经建好的Serviced Apartment，到2026年上半年结束时，仍然没有卖出去！
是不是代表这些屋全部空置了十年？
先不要这样理解。
而且「未售出」不等于「没人住」，更不等于每一间都一定有问题。
不过，这份NAPIC数据确实值得买家认真研究。
因为KL有6,343间，Selangor也有4,034间。
买Serviced Apartment之前，我们更应该问：为什么这个地区还有这么多单位没有卖完？
01｜什么叫Overhang？
Overhang，是马来西亚房地产市场经常出现的一个名词。
简单来说，就是已经完成、符合官方统计条件，但发展商仍然没有卖出的单位。
它与正在建设中的未售出单位不同。
也与刚推出、还没建好的未售出单位不同。
例如发展商有一个500间单位的项目。
工程已经完成，符合官方Overhang统计条件，但仍有100间没有卖出去。
这100间就可能被列入Overhang。
不过，不能单凭Overhang数字就说这100间全部没人住。
有些可能尚未出租，有些也可能已由发展商出租或作其他用途。
Overhang是销售库存数据，不是住宅空置率。
02｜23,375间到底分布在哪里？
根据NAPIC《Property Market Status Report H1 2026》，全国共有23,375间已建成但未售出的Serviced Apartment。
其中Johor最多，有9,946间。
KL有6,343间。
Selangor有4,034间。
这三个地区加起来，占全国约86.9%。
单是KL和Selangor，就有10,377间。
所以如果你准备在Klang Valley购买Serviced Apartment，这份数据不是与自己无关的全国新闻。
它提醒我们，必须认真比较附近的竞争供应。
但州级库存不能直接用来判断某一栋楼的销售情况。
KL有6,343间未售出，不代表每个KL项目都卖得不好。
03｜推出多年还没卖完，就等于空置多年？
这次最值得学习的，其实是时间。
为什么推出这么久，仍然没有卖完？
可能涉及售价、地点、产品定位、市场需求，以及周边竞争供应等因素。
但我们不能因为看到统计数字，就替所有项目断定原因。
而且一定要分清楚：
Launch Age，不是Building Age。
假设一个项目2018年推出销售，2023年才建好。
到了2026年，这个项目已经推出市场八年。
但建筑物实际上只完成约三年。
如果把它写成「这间屋已经空置八年」，就完全误导读者了。
04｜为什么Serviced Apartment容易面对竞争？
Serviced Apartment并不是一种完全相同的产品。
有些位于成熟商业区，交通方便、出租需求稳定。
有些则处于供应很密集的地区，附近有多个类似项目竞争。
例如同一个地区有五栋Serviced Apartment。
每栋都主打小面积单位、靠近商业区、适合投资出租。
如果这些项目的目标租客群非常相似，买家和投资者就要考虑：
未来租客有多少选择？
租金有没有竞争压力？
单位转售时，又有多少类似产品同时放盘？
项目很多，不一定等于没有需求；但同质化供应太多，确实可能增加竞争。
这也是为什么买屋不能只听Sales说附近很多商业活动。
还要研究真实Tenant Pool。
05｜RM500k到RM1 million，是库存最多的价位？
NAPIC数据显示，已建成未售出的Serviced Apartment中，约55.2%位于RM500,001至RM1 million的售价区间。
这点很值得KL和Selangor买家关注。
因为RM500k到RM1 million，也是许多New Project买家会比较的预算范围。
但这里要注意：
这些是官方库存的价格分布，不代表市场上所有RM500k至RM1 million的Serviced Apartment都难卖。
同样RM650k，一间可能拥有很好的交通连接、实用Layout和稳定自住需求。
另一间可能面积较小、Maintenance Fee较高，而且附近有大量同类单位。
价格一样，买家实际得到的价值可以差很远。
06｜有这么多未售出单位，是不是现在可以捡便宜？
有可能出现议价机会。
例如某个已经完成的项目，发展商还有不少库存。
为了加快销售，发展商可能提供折扣、配套或其他促销安排。
但买家不要只看广告写着：
「Original Price RM800k，现在Special Price RM600k！」
就觉得自己赚了RM200k。
因为你还需要知道：
附近类似单位最近实际成交多少钱？
银行估价是多少？
单位面积、楼层、朝向和停车位是否相同？
如果同栋楼类似单位在Subsale市场只成交RM550k，那么所谓RM600k Special Price未必真的便宜。
折扣大，不等于买得值。
07｜买已建好的Serviced Apartment，有什么优势？
跟还在建设中的New Project相比，已建成单位有一个明显优势。
你可以实际去看。
例如可以观察大堂、电梯、停车场、走廊、公共设施，以及周边交通。
如果单位已经可以安排看屋，也可以检查采光、空间和实际景观。
对投资者来说，还可以研究大楼目前的出租情况。
但已经建好，不代表没有风险。
仍然要检查管理状况、实际收费、建筑缺陷、产权资料，以及发展商库存对未来转售市场的影响。
08｜Commercial Title是不是一定不好？
很多Serviced Apartment涉及商业土地类别或商业发展条件。
但不能直接说所有Serviced Apartment都一样。
也不能一看到Commercial Title，就断言水电费一定是某个固定的商业收费。
实际情况可能涉及土地用途、地方政府Assessment、供水和电力账户类别，以及适用政策。
买家应该逐项确认。
例如一间Serviced Apartment售价RM550k，看起来比附近Condo便宜。
但如果每个月Maintenance Fee较高，停车位还需要另外安排，长期持有成本可能不一样。
所以比较时不能只看Selling Price。
买屋要算的是总成本，不只是买入价格。
09｜如果是买来出租，应该怎样算？
假设你买一间RM600k的Serviced Apartment。
每个月租金RM2,500。
一年总租金是RM30,000。
RM30,000除以RM600,000，Gross Rental Yield就是5%。
听起来不错。
但如果你每个月需要支付RM400 Maintenance及Sinking Fund，另外还有维修、保险、税费、Agent Fee和空置月份，实际净回报就会低于5%。
更重要的是，如果附近有很多类似单位出租，租金未必能一直维持RM2,500。
所以投资者应该研究实际成交租金，而不是只相信宣传册的预计租金。
🧠 有瓦遮头怎么看？
我觉得23,375间Overhang，不应该被拿来吓所有准备买Condo的人。
因为市场上有供应过剩的产品，也有真正符合生活需求、地点和预算的住宅。
这份数据最值得提醒买家的，是：
买屋之前，先研究这个产品为什么值得买。
例如你准备买一间Serviced Apartment，就要问：
附近有多少竞争项目？
单位Layout有没有真正的生活优势？
自住买家多，还是主要靠投资者？
未来租客是谁？
如果以后想卖，买家为什么会选你的单位？
这些问题，比发展商给多少Rebate更重要。
Alan 多嘴一句 🗣️
兄弟，屋卖了八年还没卖完，当然值得问为什么。
但不能直接说那间屋已经空了八年啦！😂
Launch了八年，不等于建好了八年。
买屋几十万，连这两个时间都要分清楚。