23,375间 overhang，不等于 23,375个失败 Project。真正要看的是：Supply、Demand 和以后谁会接你的 Unit。
NAPIC H1 2026 显示，Malaysia completed unsold Serviced Apartment 从 H2 2025 的 18,752间 增至 23,375间，增加 24.7%，总值 RM19.33 billion。
其中 55.2% 落在 RM500,001–RM1 million；更值得想的是，71.1% 已经是 6–10年前推出 的项目。
所以这不只是“今年 Launch 太多”。有一部分 Supply，已经在市场里面放了很多年。
🏢 为什么 Serviced Apartment 特别值得看 Supply？
因为 High-rise 有一个很现实的特点：同一个区域里面，很多 Product 可以非常像。
850 sqft。2房。2厕。Swimming Pool。Gym。Security。靠近 Highway。附近有 Mall。
而是 A、B、C、D、E、F……😂
所以 High-rise 买家除了看自己的 Project 好不好，还必须看：附近还有多少“跟我很像”的东西。
💰 RM500k–RM1m 为什么值得特别研究？
先不要误会。不是说 RM500k–RM1m Serviced Apartment 很危险。
而是最新数据告诉我们，目前 completed unsold Serviced Apartment 里面，最大部分集中在这个价位。
到了这个 Budget，买家的选择会突然很多：普通 Condo、Serviced Apartment、较旧但更大的 Condo、更成熟地区的 Subsale、离市中心远一点的 Landed，甚至不同地区的 New Project。
而是买家手上 RM700k 可以选择的全部 Property。
🚇 “Near MRT” 也不是免死金牌
High-rise 最常见的 Sales Story 之一就是 MRT。这个当然有价值，但有 MRT 不代表自动“很好租”，也不代表以后自动“很好卖”。
真正要问：实际走多远？有 Covered Walkway 吗？目标租客真的需要这条 MRT Line 吗？附近同样 Near MRT 的 Condo 有多少？他们真实租金怎样？未来还有多少新 Unit 完工？
🏠 买来投资，更应该问“租给谁？”
不要只讲 Young Professional。太阔了。
在哪里工作？为什么住这里？Budget 多少？一个人还是两个人？为什么不租隔壁 Project？为什么不住更靠近 Office 的地方？为什么愿意给 RM2,500，而不是 RM2,000？
如果这些问题全部答不到，一句 “这里 Rental Demand 很强。” 其实没有什么意义。
💸 Maintenance 会慢慢改变投资数学
买 High-rise，不要只算 Monthly Instalment。还有 Maintenance Fee、Sinking Fund、Assessment、Quit Rent / Parcel Rent、Insurance、Repair、Furnishing Replacement、Vacancy、Agent Fee。
如果是投资单位，这些都会吃 Rental Yield。
真正应该算的是自己的 Net Holding Position。
😳 最容易忘记的，其实是 Resale
很多 New Project Sales Presentation 会花很多时间讲 Entry Price、Rebate、Rental、当下 developer package / transaction incentives。
但是买家很少认真问：
假设五年后你要卖 RM800k，但 Developer 还有 Brand-New Unit；附近另外三个 Project 也刚刚 VP，全部有 New Facilities、New Show Unit 和自己的 package。
下一位 Buyer 很自然会问：“为什么我要买你的二手？”
所以 High-rise 的 Resale 最终不是只看你买多少钱，而是看：下一位 Buyer 为什么要选你。
🧱 71.1% 已经 Launch 6–10年，这粒数字更加值得想
这次数据里面，我觉得最值得研究的反而不是 RM19.33 billion，而是 71.1%。
因为这些 completed unsold Serviced Apartment 里面，超过七成属于 6–10年前推出 的项目。
市场已经给了这些项目很长的销售时间。
但这项全国数据本身不能告诉我们每个项目为什么未售，也不能直接证明某个单一项目“有问题”。真正有用的地方，是提醒买家：不要只看今天 Sales Gallery 多热闹，也要研究几年后市场还要不要这种 Product。
📊 Serviced Apartment 跟普通住宅 Overhang 不要混在一起
这里一定要讲清楚。NAPIC 把 Serviced Apartment overhang 与 Residential overhang 分开统计。
H1 2026 completed unsold Residential 是 33,094间 / RM17.78b；Serviced Apartment 则是另外一组 23,375间 / RM19.33b。
这样会把不同统计分类混成一组，容易误导。
🔍 买 Serviced Apartment 前，Alan 建议查5样
① 附近已经有多少类似 Unit？
不要只看自己的 Project。拉大地图，看 Completed、Under Construction 和 Future Supply。
② 谁是真正 Tenant？
不要接受“这里很多年轻人”。我要知道：谁？在哪里工作？为什么租这里？
③ 同区真实 Rental 是多少？
不要只看 Sales Projection。看当前市场 asking rental；如果能取得可靠成交或实际租赁反馈，更好。
④ Holding Cost 算清楚了吗？
Loan、Maintenance、Sinking Fund、Tax、Insurance、Vacancy、Repair、Furnishing——全部放进去。
⑤ 五年后谁会买你的 Unit？
这一题最难，但很重要。如果答案只有 “以后这里会很旺。”，还不够。😂
🧠 有瓦遮头怎么看？
我不会因为看到 23,375 间 Serviced Apartment overhang，就跟你讲 “不要买 Serviced Apartment。” 这样太简单。
好的 Serviced Apartment，在对的 Location、Price、Product、Catchment 和 Supply Environment，一样可以有自己的竞争力。
当一个地区同时出现很多差不多面积、Facilities、Price 和 Target Buyer 的单位，未来竞争的不只是 Developer。可能是 Owner 跟 Owner 竞争。
Alan 多嘴一句 🗣️
买 Property，大家很喜欢问：“现在值得买吗？”
以后如果你买 High-rise，我建议加多一题：
如果答案很清楚，很好，继续研究。如果答案只是“这里以后很旺”，那就再做多一点功课。
因为 Sales Gallery 五年后已经拆掉了。那个时候负责卖你 Unit 的人：是你。😂
💬 你买 High-rise 最担心哪一粒？
Rental、Maintenance、Future Supply，还是五年后的 Resale？丢给朋友一起讨论，看看大家最常漏掉哪一本账。
你正在看一间 Serviced Apartment？
把 Project、价格、面积和你买来自住还是投资丢给 Alan。我们不只看 Sales Gallery，也一起拆附近 Supply、租客逻辑、Holding Cost 和以后 Resale。
🟢 跟 Alan 讲两句资料来源 / Fact Gate
- Source of Truth：National Property Information Centre（NAPIC）/ JPPH — Property Market Report H1 2026、Property Market Status Report H1 2026、H1 2026 Press Release。
- Completed unsold Serviced Apartment：H1 2026 = 23,375间，RM19.33b；H2 2025 = 18,752间，RM15.42b；单位数增加24.7%。
- Price band：55.2% 位于 RM500,001–RM1m。
- Launch age：71.1% 属于 6–10年前推出的项目。
- Classification：Serviced Apartment 在相关 NAPIC market-status reporting 中与 Residential overhang 分开列示；本文不把两组数字合并成“住宅卖不掉总数”。
本文为一般房地产市场知识分享。 全国 overhang 数据不能直接代表任何单一项目、地区或单位的投资表现。实际购买决定应结合地点、售价、供应、租赁需求、持有成本、融资能力及个人需求判断。