KL / Selangor 成交量跌了，为什么有些屋反而更贵？2026 房市正在发生「分化」

最近如果你问不同的人：

「现在房地产市场好不好？」

你很可能会得到完全不同的答案。

有人告诉你：「市场很静啦，现在没有人买屋。」

另外一个人却跟你讲：「哪里有跌？好的地方价钱还是很硬。」

然后 Sales Gallery 那边又告诉你：「老板，这个 Block 很快卖完了。」 😂

到底谁讲真的？

可能全部都是真的。

因为 2026 年的房地产市场，越来越不能只用一句「好」或者「不好」来解释。

真正发生的事情，更像是：

📊 成交量少了，不代表所有屋都跌

这里先把一组容易被误读的数据讲清楚。

根据 Savills 对 1Q2026 Central Region——也就是 Kuala Lumpur、Selangor 与 Putrajaya——住宅市场的分析，住宅成交约 16,333 宗，成交总值约 RM11.9 billion。成交宗数同比约下降 8.5%，但成交总值反而约增加 1.8%。

讲人话就是：

买卖宗数少了，但市场里面仍然有较高价值的物业在成交。

所以如果只看到「Transaction Volume 跌了」，然后马上下结论「房市要崩了」，其实太快。

反过来，如果看到某些地区价格还撑得住，就说「整个市场很好，闭眼买都可以」，一样太快。

成交宗数 ↓ 8.5%
成交总值 ↑ 1.8%Central Region · 1Q2026｜两粒数字不能当成同一件事

🧠 为什么会出现这种情况？

因为现在的买家，比以前更加 selective。

RM500k、RM600k、RM800k，已经不是随便签一张 booking form 的数字。

尤其利率、生活费、车贷、家庭开销全部加起来之后，很多买家不是完全不买，而是：

所以同样是 RM600k，买家开始比较得越来越细：

• 地点怎样？
• MRT 真的是走得到，还是 brochure 上面画一条线？
• Layout 好不好用？
• 1,000 sqft 到底是真的宽，还是 corridor、balcony、奇怪角落吃掉很多空间？
• 附近还有多少 supply？
• 以后出租给谁？
• 自住方便吗？
• 管理费多少？
• 发展商记录怎样？

🏠 所以「有买家」跟「你的 Project 有买家」，是两回事

这个分别非常重要。

市场上还有买家，不代表每一个 project 都会卖得动。

例如两个项目都是 RM600k。

买家现在越来越会算。

以前一个漂亮 package 可能已经很有吸引力。今天很多人第一句会问：

🚇 MRT 附近，也不是全部自动赢

现在越来越多 Project 都会讲：Near MRT。

问题是：「Near」到底有多 near？300m？800m？1.5km？要过大马路吗？有 covered walkway 吗？真的有人每天会走吗？

而且 MRT 本身也不是魔法。

如果一个项目交通方便，但是周围生活配套弱、单位设计普通、价格已经把未来十年的好消息全部卖给你，一样需要重新算。

所以未来市场分化越明显，买家越不能只听一粒 USP。

🏢 Condo 也不是全部没人要

另外一个很容易出现的误区：「现在 high-rise 太多了，Condo 不可以买。」

这句话一样太简单。

真正的问题不是：Condo 还是 Landed？

而是：「这个 Condo 为什么有人需要？」

如果附近有就业人口、交通连接成熟、租赁需求真实、生活方便、产品定位又对，high-rise 一样可以有需求。

相反，如果只是因为「KL address + Infinity Pool + Fully Furnished」就当成 investment story，那就要小心一点。

🏡 Landed 也不是买了自动升

同样道理。

很多人觉得：「Landed 有地，一定比 Condo 保值。」也不能这样一刀切。

一个 landed project 如果离工作地点很远、每天 commute 很辛苦、周围商业还没成熟、入场价格又已经很高，一样有自己的 trade-off。

所以 Landed vs Condo，从来不应该只是：有地 = 好，高楼 = 不好。

真正应该比较的是：你花这笔钱，换到什么生活、地点、空间和长期需求。

💰 买家越来越难「只看 Rebate」

其实这才是我觉得 2026 市场最有意思的地方。

市场不一定没有钱，也不一定没有买家。

而是买家越来越不愿意：

这对发展商是压力，对 Agent 也是压力。

以前可能告诉顾客：Free Legal Fee、Cashback、送家具、低首期，顾客就有感觉。

今天这些 package 当然还是有作用，但是买家越来越会继续问：「Project 本身呢？」

🔍 所以买屋应该看什么？

如果你现在准备在 KL / Selangor 买屋，不要只问：「2026 是不是买屋好时机？」

这个问题太大。你应该把它拆成：

• ① 这个地区有没有真实需求？
• ② 这个价格跟附近已经存在的产品相比合理吗？
• ③ 未来 supply 有多少？
• ④ Layout / space 真正适不适合自己？
• ⑤ MRT、商场、学校、工作地点这些卖点，是真的 daily-life benefit，还是 brochure benefit？
• ⑥ 如果以后要卖或租，下一位买家为什么要选你的单位？

最后这一题尤其重要。

因为你今天买屋的时候，Salesman 可以给你十个理由。

但五年后你卖的时候，市场只会问你：「为什么我要买你的？」

🧠 有瓦遮头怎么看？

Alan 多嘴一句 🗣️

如果一个 Agent 跟你讲：「现在 market 很好，所以要买。」你问他：「哪里好？」

如果另外一个人跟你讲：「现在 market 很差，不要买。」你也问他：「哪里差？」

因为房地产最贵的错误，往往就是拿一个全国 headline，来决定自己要不要买眼前这一间屋。

市场可以普通，但是一间屋可以很好。

反过来：市场可以很好，但是一间屋一样可以买错。

这才是买家真正需要分清楚的东西。