先不要看到一张 Facebook 图，就马上判「违法」；也不要因为屋是自己的，就觉得什么都可以。
这件事至少要分四层看：① Partition 有没有涉及地方政府 approval / permit；② 改完以后实际用途和住多少人；③ 房间里的表是 TNB meter 还是私人 submeter；④ 电费怎样算，有没有涉及 electricity resale rules。 尤其大家最爱吵的 RM0.671/kWh，单靠一张截图，不能负责任地下 Yes / No。
第一层：自己的 Landed，不等于想怎样隔就怎样隔
很多人的第一反应是：「屋是我的，我里面加几幅墙有什么问题？」
问题是，建筑物不是只看 ownership。DBKL 本身有住宅 renovation、internal partition minor works 的相关要求；Shah Alam 的 MBSA 同样有 partition wall permit 流程，并引用 Street, Drainage and Building Act 1974 的相关条文。
「我是屋主」跟「这个 alteration 合不合规」，是两回事。
所以看到一间 terrace 从原本几间房变成十几间小房，第一题不应该只是「租得到多少钱？」，而是：这些 partition 怎样做的？需要的 approval / permit 有没有处理？
第二层：真正要看的，不只是「几间房」
这里很容易走去另外一个极端：「隔很多间 = 一定违法。」也不能这样写。
真正需要看的，是这间住宅经过 alteration 以后，实际用途、居住强度和 occupancy 情况变成什么。
DBKL 目前本身就有 residential houses / shophouses 的 maximum occupancy guideline。换句话说，occupancy 并不是完全没有监管概念。
「我没有做 hostel 啊，我只是租房间。」这句话本身不能自动回答实际用途、居住强度、消防、通风或 occupancy 是否合规。
第三层：每间房有一个“小电表”，不代表每间都是 TNB account
看到 Room 1 meter、Room 2 meter、Room 3 meter，不代表 TNB 正式给每间房开了一个独立户口。
TNB 对 multi-tenanted premises 本身有正式的 supply arrangement，可以涉及 bulk supply，也可以有符合要求的 landlord / tenant individual supply；相应 connection scheme、meter location 和 electrical system 都有技术要求。
「这个是 TNB meter，还是 landlord 自己装的 submeter？」
第四层：来到最多人吵的 RM0.671/kWh
假设 landlord 跟 tenant 说：「你的房间有独立 submeter，用多少算多少，一度 RM0.671。」
是不是看到 67.1 sen 就可以马上报警？不能这样下结论。
但也不能说：「房东喜欢写多少就多少。」
Electricity Supply Act 1990 Section 31 本身就有 reselling electricity 的监管框架：Energy Commission 可以为相关 resale 情况规定 maximum prices；如果实际 resale price 超过已经适用的 maximum price，法例也有 excess amount 的追讨机制。
所以真正要确认的是：这个表是谁的、是什么 supply arrangement、Landlord 怎样计算、是否 actual cost allocation 还是 markup、有没有适用的 resale requirement / maximum price，以及 Tenancy Agreement 怎样写。
不能只凭 RM0.671/kWh 这个数字，就判定一定合法或一定违法。
还有一个坑：不要再把 67.1 sen 当成「现在 TNB 统一住宅电价」
从 1 July 2025 开始，Peninsular Malaysia 已经进入 RP4 新 tariff framework。Suruhanjaya Tenaga 公布的 RP4 调整包括新的 tariff schedule、base tariff 与 Automatic Fuel Adjustment 等机制；公布的 45.40 sen/kWh 是 average base tariff，不是一句「现在每一个住宅用户每一度全部 RM0.454」可以解释完。
最简单：叫他把算法拿出来。 看 bill、看 meter、看 calculation。快很多。😂
Tenant 租这种房，我会先问这 6 题
- ① 这是 TNB meter 还是 private submeter？
- ② 电费 rate 怎样计算？
- ③ Tenancy Agreement 有没有写？
- ④ 一间屋实际上住多少人？
- ⑤ Partition 后的逃生、通风和基本居住环境怎样？
- ⑥ 有问题时，究竟谁负责？
便宜 RM100、RM200 租金当然有吸引力。但如果每天回家厕所排队、电线乱拉、空气不流通、十几个人共用空间，那粒 RM200 很快就没有那么香了。😂
Landlord 也不要只看到 Excel 很漂亮
买一间 landed，原本 4 房，隔成 10 房，每房 RM700。计算机一按：
可是 Excel 里面通常没有自动帮你算：alteration / approval、occupancy、electrical arrangement、maintenance、fire/safety、tenant management。
能隔出来 ≠ 整套 arrangement 已经合规。
租得出去 ≠ 风险已经解决。
🧠 有瓦遮头怎么看？
这题最容易被 Facebook comment 带去两个极端：一边讲「自己屋想怎样都可以」，另一边讲「隔很多房一定犯法」。我反而觉得最有用的方法，是把它拆回四层：
隔墙 → 用途 / 人数 → 电表 → 电费。
你每一层都问清楚，很多原本吵一百楼都吵不完的问题，突然就没那么乱。
Alan 多嘴一句 🗣️
买 landed 收租当然不是问题。但是如果一间普通住宅越改越像 mini hostel，不能只靠一句：「我只是租房间罢了。」就判断整套做法有没有合规。
反过来 tenant 也不要看到「十间房！」就直接在 Facebook 判房东犯法。先把四层拆开，再看事实。
租金看起来很香，先把规则和风险一起算进去
不管你是 landlord 还是 tenant，真正要看的都不只是一粒 monthly rent。Partition、occupancy、电表、收费方式和实际居住条件，全部都要一起看。
🟢 跟 Alan 讲两句资料来源 / 查证依据
DBKL：Building Control / residential renovation / internal partition / occupancy guidelines。
MBSA：Partition wall permit / Street, Drainage and Building Act 1974 related provisions。
TNB：Multi-tenanted premises supply arrangements / metering guidelines。
Suruhanjaya Tenaga：Electricity Supply Act 1990 Section 31（electricity resale framework）与 RP4 tariff framework。
DBKL Building Control ↗
MBSA Partition Permit ↗
TNB Multi-tenanted Premises ↗
TNB Metering Guidelines ↗
Electricity Supply Act 1990 ↗
ST RP4 Tariff ↗
本文为一般房地产及租住知识整理，不是针对任何特定物业、房东或租客作法律判定。具体 alteration、building use、occupancy、电力安装及收费是否合法，应按实际物业所在地、批准文件、电力安排、合约及主管机关要求确认。