半年 Launch 27,832 间新屋，只卖出16.6%：Malaysia 买家真的不买屋了吗？

如果你最近去 Sales Gallery，应该还是会看到熟悉的画面。

新的 Project 一直 Launch。新的 Block 一直开。新的 Phase 一直来。

然后 Salesman 跟你讲：“老板，很多人看哦。”

再补一句：“这个 Type 很快没有了。” 😂

但是 NAPIC 公布 Malaysia 2026 上半年房地产市场报告，有一粒数字很值得准备买 New Project 的人看：

看到这里先不要马上讲：“Walao，房地产卖不动了！”

也不要马上讲：“没有啦，我那个 Project 卖很好。”

两个都不是重点。

🏗️ Launch 很多，不等于 Demand 很强

看到新的 Sales Gallery、很多 Agent 打广告、Facebook 每天刷到、Roadshow 很多人，很容易自然觉得：“这个 Project 很热。”

一个 Project 可以很多人在看、很多人在问、很多人在 Register。但是最后真正签 SPA，才是另外一回事。所以「很多人来看」不要自动翻译成「很多人已经买」。😂

🏠 16.6% 是不是代表全部 New Project 都卖很差？

也不是。 16.6% 是整体市场的 sales performance，不是 Malaysia 每一个 Project 都只卖16.6%。不同 State、Location、Price Range、Property Type、Developer、Product，销售表现可以差非常远。

😳 更值得注意的是：已经建好的屋也还有很多没卖

截至 2026 上半年，全国有：

而且未售供应并不只是 RM1 million、RM2 million 的贵屋。Affordable housing 和 mid-priced segment，同样值得留意。以前很多人听到 Property Overhang，第一反应就是「那些全部贵到没人买的啦。」现在不能这样简单解释。

💰 “便宜”也不代表一定有人买

一间屋卖 RM300k，如果 Location 不对、Product 不对、当地真正需要这种住宅的人不够，一样可能卖不动。一间屋 RM700k，如果 Location 成熟、Product 对、Supply 有限、买家收入和需求在那里，反而可能有人买。

📍 Location 不是写一个城市名字就算

很多广告会写 KL、PJ、Shah Alam、Rawang、Near MRT。但是买家真正应该继续问：真实 catchment 是谁？附近工作人口多少？谁会租？谁会住？每天交通怎样？附近未来还有多少屋？RM600k 放在这里，下一位买家为什么要接？

这才是 location analysis。不是 Google Maps Zoom Out 后：“20分钟到 KL！” 😂

🧱 为什么政府自己都开始强调“不要靠猜”？

这次发布 H1 2026 数据时，财政部第二部长特别提到，Developer 和地方政府应该更加充分使用 NAPIC 的 Big Data，研究一个地区的 Actual Demand，而不是 based on assumptions。

讲人话就是：不要觉得这里应该有人买，就一直建。 先看看那里到底需要什么屋、什么价钱、什么 Property Type，真实买家是谁。

🧠 这其实对 Buyer 是好事

看到16.6%，不要第一时间只想到：“房地产惨了。” 当市场不是所有东西一推出就抢完，买家的权力其实会提高。你比较有空间 Compare、研究、问问题、看 Package、算 Loan、比较附近 Supply，再决定。

🔍 买 New Project，以后多问4个问题

① Launch 多少 Units？

不要只问：「卖很多吗？」

② 目前实际卖了多少？

如果 Sales Team 可以提供正式、可靠资料，就看实际 take-up。不要拿 Registration / Enquiry 当成 Sold。

③ 哪一种 Type 卖得最快？

同一个 Project，900 sqft 可以很好卖，1,300 sqft 可能很慢。不要只看整个 Project 一个 percentage。

④ 附近未来还有多少 Supply？

今天你买 RM600k，三年后附近突然 5,000 间新屋出来，那时候竞争环境就完全不同。

📈 但 Malaysia 房价不是还有涨吗？

对。NAPIC 最新数据同时显示：

这刚好证明为什么不能把市场简单讲成「好」或者「坏」。价格整体没有崩，市场仍然有超过18万宗房地产交易；但是新盘销售吸收并不快，completed unsold units 又增加。这些事情可以同时发生。

🏡 所以现在是不是 Buyer Market？

我不会这么快下一刀：“现在全部 Buyer 最大。” 不同地区、Project 和 Price Point 情况可以完全不同。真正卖得好的 Product，Developer 未必需要给你很多东西；卖得慢的 Project，Package 和谈判空间可能完全不同。

所以不要拿全国16.6%，走进 Sales Gallery 跟人家讲：“NAPIC讲你们卖不动，Discount RM100k。” 😂 人家可能请你喝完 Milo 就叫你回家。

数据是帮你：判断。 不是帮你：发烂渣。

🧠 有瓦遮头怎么看？

Alan 多嘴一句 🗣️

下次 Salesman 跟你讲：“老板，这里很快 Sold Out。” 你不用跟他吵。笑笑问：

• Launch 几多间？
• 现在卖了几多？
• 哪一个 Type 最多人买？
• 附近还有多少 Future Supply？

如果四题都答得漂亮，很好。我们继续谈。😂

因为买 RM500k、RM700k 的屋，真的不用因为 Sales Gallery 今天很多人，就突然觉得 明天全 Malaysia 没屋买了。